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开发商的逆袭:尹某等20人诉北京某房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷案

  开发商的逆袭:尹某等20人诉北京某房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷案
  案情简介:
  2013年6月,尹某等20余人与北京某房地产开发有限责任公司签订一份《北京市商品房预售合同》,约定买受人购买房地产公司开发建设的限价商品房一套。在合同中,双方约定了明确的违约责任,买受人应自合同签订后35日内完成贷款发放事宜,贷款逾期到达出卖人指定的账户,均视为买受人逾期付款,须按预售合同的约定承担违约责任。买受人由于迟延履行合同义务,向房地产公司交纳了违约金共计2千余元。但买受人称房地产公司未及时开具首付款发票,也未在开具发票后及时将发票交给自己,由于首付款发票为买受人办理贷款的必备材料之一,因此导致买受人履行迟延,故其向法院提起诉讼,主张房地产公司返还违约金2千余元。因为该房地产公司系岳成所常年法律顾问单位,故委托岳成所律师代理其参加此次诉讼。
  代理词
  北京市岳成律师事务所依法接受被告北京某房地产开发有限责任公司的委托,指派我担任被告的诉讼代理人。现发表代理意见如下:
  一、原告因违反合同约定向被告支付违约金,原告无权要求返还
  1、2013年6月1日,原被告签订《北京市商品房预售合同》,合同编号为Y1494272。该合同系双方真实意思表示,已经依法成立生效,对原被告具有法律约束力,原被告应当按照合同约定履行自己的义务。
  2、有关本案纠纷,原告违反如下合同约定:
  (1)第六条付款方式及期限:4、其他方式:具体付款方式及期限的约定见附件五。
  (2)附件五付款方式及期限的约定:3、买受人应自本合同签订后35日内完成贷款发放事宜,将贷款转到出卖人指定的账户中。贷款逾期到达出卖人指定的账户,均视为买受人逾期付款,须按预售合同第十一条之约定承担逾期付款违约责任。
  (3)第十一条逾期付款责任:1、按照逾期时间,出别处理: (1)逾期在30日之内,自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止,买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之叁的违约金,并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金,合同继续履行。
  (4)附件十补充协议:第十九条其它约定:2、付款日的界定:买受人以银行汇款支付房款的,汇款到达出卖人账户之日为付款日。
  3、依据《合同法》第一百零七条:“当事人一方不履行合同义务 或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施 或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条:“当事人可以约定一方 违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定 因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失 的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金 过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以 适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后, 还应当履行债务。”之规定,原告应严格按照合同约定的期限,履行支付房款的义务,因原告未按合同约定期限履行付款义务,故应承担 合同约定的违约责任,即支付违约金。
  4、违约金的计算方式。
  原被告双方签订合同的日期为2013年6月1日;原告贷款数额 为37万元;按照合同约定原告应于合同签订后35日内完成贷款发放事宜,即2013年7月5日前;原告实际完成贷款发放事宜的时间为 2013年7月24日。故按照合同约定原告应支付37万*0. 3‰*19=2109元。
  二、被告已及时履行合同义务,原告未能按时完成贷款发放事宜 与被告无关
  1、在原被告签订的上述合同中,附件十补充协议第七条明确约 定:“买受人申请贷款的,应根据自身条件选择能够获得批准的贷款 类型和贷款金额。并应遵守贷款机构的贷款审查规定,积极配合贷款 机构完善相关资料。如买受人未在主合同附件五约定的期限内将贷款 转到出卖人的指定的账户,按主合同附件五中的违约责任比例处理。” 该条约定说明,在双方签订合同之时,被告已尽到提醒告知义务,原 告应考虑到审批手续可能遇见的相关问题,原告因自身原因,拖沓办 理申请贷款事宜,造成的不利后果应由原告自行承担。
  2、被告已及时履行自己的义务,原告因自身原因造成放贷迟缓, 理应承担相应的违约责任。在办理公积金贷款的过程中,被告仅需履 行交付“五证”予代办机构的义务。其中,被告将“五证”交付予代办机构,并于2013年6月19日开具首付款发票。 但原告却迟迟不来领取,直至2013年7月18日才领取发票。
  被告于2013年6月19日开具发票,如原告及时领取,最迟可以 在2013年7月1日前完成放款事宜。按照双方合同约定,原告最晚应于2013年7月5日前完成贷款发放事宜,而原告实际领取时间是 2013年7月18日,其实际领取发票的时间,已经晚于合同约定的完 成放贷事宜的时间。故原告故意拖延领取发票时间,应承担不利后果, 故应按照合同约定承担违约责任。
  综上所述,被告巳按照合同约定履行自己的义务,原告为按照合 同约定履行义务,理应承担违约责任,无权要求被告返还违约金。
  审判结果
  法院认为,当事人对自己的主张有责任提供证据。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。原、被告双方签订的《北京市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示,且未违反法律的强制性规定,应属合法有效,对双方当事人具有法律约束力。双方当事人在依合同约定享有相应权利的同时,亦应当按照约定全面履行各自义务。一方当事人履行义务不符合合同约定的,应当承担违约责任。首先,原告主张其未能按照合同约定支付购房尾款的原因系被告延迟向其交付首付款发票,要求被告退还其已经支付的违约金,而原告提供的证据并不足以证明其主张。根据庭审查明的事实可知,购房尾款系原告委托代办机构办理公积金贷款,而代办机构在提交申请材料后被公积金中心以需办理评估为由退回,导致原告于2013年7月中旬方办理面签手续,贷款发放最终迟延。其次,原告在逾期付款后,已经按照与被告在《北京市商品房预售合同》中的约定,承担了相应的违约责任且已履行完毕,应视为原、被告双方已达成合意。综上所述,原告要求被告返还延迟付款违约金的诉讼请求,依据不足,本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,判决如下:
  驳回原告尹某的诉讼请求。
  案件受理费二十五元,由原告尹某负担,已交纳。
  判决后,双方均未上诉。
  律师评议
  本案案情并不复杂,但律师在办案过程中却困难重重:首先,本案是多人诉讼的案件,原告是20位有相似遭遇的业主,提出相似的诉讼请求,因此法院合并审理案件,这给律师的工作带来了不小的压力。其次,在原、被告签订的合同中约定付款方式为买受人采取公积金贷款方式付款,由双方委托案外人北京某房地产经纪有限公司代办,案外人的存在为律师调查取证的工作加大了难度。再次,为了能够更好更快的化解双方矛盾,律师也代表被告方与原告的多位业主进行调解工作,试图以更好更快的形式解决纠纷,这也使得律师的工作量增加了数倍。最后,律师作为被告方北京某房地产开发公司的代理人,不仅要维护开发公司的合法权益,更要维护开发公司的名誉,准备好充分的证据和充足的信心,这也让律师承担了很大压力。律师在综合分析案情后认为,被告已及时履行合同义务,原告未能按时完成贷款发放事宜,与被告无关,因此违反合同约定向被告支付违约金,原告无权要求返还。律师在与被告公司负责人协商后,提出相应的答辩意见和代理意见。
  经过庭审,法院最终认可了我所律师的代理意见。即原告提供的证据并不足以证明其主张原告未能按照合同约定支付购房尾款的原因系被告延迟向其交付首付款发票。同时原告在逾期付款后,已经按照与被告在合同中的约定,承担了相应的违约责任且已履行完毕,应视为原、被告双方已达成合意。因此,因原告对其诉讼请求的依据不足,法院不予支持。
  从本案中可以看出,作为合同的当事人,应当按照双方在合同中的约定,按时履行己方应尽的全部合同义务,否则造成的违约责任需要自行承担。另一方面,在履行合同义务的同时,应当留有相关证据,证明己方合同义务的履行行为和对方对履行结果的认可,这也避免日后发生纠纷时,造成举证困难的难题。

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