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由河南某公司拆迁补偿案谈企业在拆迁过程中的补偿方案选择

  由河南某公司拆迁补偿案谈企业在拆迁过程中的补偿方案选择
  北京总所  龙鑫
  【案情背景】
  河南XX冶金设备有限公司(以下简称“冶金公司”〉租用XX铸造机械厂(以下简称“铸造厂”,国有独资企业)土地进行经营生产。后冶金公司通过受让债权的方式在华融资产管理公司购得铸造厂之债权本息合计7900万元,同时获得担保该债权实现的铸造厂所有房产、国有土地使用权的抵押权,后该抵押土地面临拆迁。在拆迁补偿谈判过程中,政府只同意向冶金公司支付2000万元,一揽子解决其与铸造厂的债权问题及拆迁补偿问题。冶金公司认为如果一揽子解决至少需要4000万左右,后两方谈判陷入僵局,冶金公司以抗拆的方式拒绝搬迁,政府因为冶金公司拒绝搬迁,土地迟迟无法开发。
  【律师工作】
  律师接受冶金公司委托介入案件后,发现当地政府对拆迁的态度不明晰。于是律师建议冶金公司主动出击,先在当地法院起诉铸造厂,要求铸造厂偿还本金并査封了铸造厂的房产及土地使用权。当地政府得知后,向当地法院中请铸造厂破产。此时法院迫于压力,依法中止了冶金公司对铸造厂的诉讼。案件陷入僵局。此时律师对当时形势进行分析,初步认为虽然冶金公司作为抵押权人,有权对铸造厂房产及土地使用权行使别除权。但是如此操作,将使冶金公司与政府彻底决裂,不但上述债权的实现面临不确定因素,而且将使冶金公司无法继续在当地经营生产,而这将给冶金公司造成难以估量的损失。基于此,律师建议冶金公司应将该案件纳入拆迁这一事件进行统一考量,并应将该债权纠纷与拆迁问题作为一个问题与当地政府协商。同时,律师分析,当地政府并不愿中请铸造厂破产,因为如此操作,会导致铸造厂2000多职工下岗,进而在当地引发一系列连锁反应,甚至影响社会稳定。既然当地政府同意补偿2000万元,说明政府有解决这一问题的诚意,但政府不想在此基础上再多出现金。如果冶金公司执意要求当地政府以现金方式补偿4000万元,则这一事件将彻底无法解决。
  基于此经过与冶金公司数次交流,律师制订了几套现金加未来权益的补偿方案:方案一,部分现金补偿加土地置换加税收优惠加政策支持的方式进行补偿;方案二,部分现金补偿加拆迁土地转变土地用途并招拍挂后由冶金公司部分商业开发加税收优惠价政策支持的方式进行补偿;方案三,部分现金补偿加土地置换加置换土地改变土地用途后由冶金公司部分商业开发加税收优惠政策支持的方式进行补偿。同时律师要求冶金公司制订公司未来十年在当地的发展规划,将公司未来投资规模,利税数额,解决就业人数,对当地经济贡献等数据制作成册,并通过各种途径向当地政府传达一个信息,即冶金公司要求拆迁利益的主要目的是为了在当地更好的发展,冶金公司愿意在当地继续经营并为当地经济再做贡献。
  后在冶金公司、律师、当地政府、铸造厂的共同努力下,当地政府同意了冶金公司提出的一种拆迁方案。即当地政府现金补偿冶金公司2000万,此外当地政府为冶金公司在远郊提供一块工业用地供冶金公司建立厂房经营使用,同时政府相关部门给予冶金公司税收减免、行政事业性收费减免及享受其他优惠政策。后各方以会议纪要的形式确定了冶金公司的拆迁利益,冶金公司也与当地政府签订了拆迁补偿协议。冶金公司拿到拆迁补偿款后完成了搬迁,继续在当地生产经营。当地政府完成了拆迁,并将拆迁土地进行了开发。最终实现了双贏的结果。
  【律师解析】
  生产企业的拆迁与个人拆迁的补偿方案设计
  方面存在一些不同,比如个人面临拆迁时,重点考虑拆迁过程中能取得的现金利益,无须考虑与当地政府协调问题。但企业完全不同,企业未来经营过程中,仍需在工商注册、税收缴纳、环保审批、消防检査等各个方面与当地政府保持联系,且政府在拆迁过程中同意支付的现金数额一般无法达到企业的要求,但政府又乐于接受在其职权范围内给予企业税收减免、行政费用减免、合作开发、土地置换等非现金补偿方案。在这种情况下,当企业与当地政府就拆迁问题进行谈判时,可以综合考虑企业未来在当地的发展前景、拆迁款项等诸多因素后制定-个对本企业最为有利的灵活的拆迁方案。同时需要提醒的是,上述拆迁方案应当以书面协议或会议纪要、政府公文等书面方式确定下来,以明确各方权利义务。当然,非现金补偿的方式亦存在一定风险,该风险主要来自于当地政府对于已形成书面文书的履行态度。如果当地政府未能依照约定履行合同义务,企业只能通过诉讼途径维护自身权益。

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