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文研院诉某药品厂、A公司、B公司房屋交付案

  文研院诉某药品厂、A公司、B公司房屋交付案
  王艳华
  案情简介:某处住宅楼项目系经北京发展改革委员会批准的,利用某药品厂小动物实验场用地建设的项目。
  文研院与A公司及某建筑总公司、某药品厂签订了《关于合建某处住宅楼协议书》,双方约定,文研院提供347平方米的住宅建设用地,A公司负责某处住宅楼所需的其他建设用地、资金、施工、设计;根据拟建某处住宅楼总建筑面积18580平方米的实际情况,文研院应分得某处住宅楼建筑面积1403.56平米,共13套住宅。
  文研院与A公司签订了协议后,A公司又与B公司签订了《合作协议》,约定A公司提供建设用地,办理项目有关建设手续,B公司提供项目建设所需的全部建设资金。该项目建成后,B公司将上述项目陆续以出租的名义卖出,文研院的权益未得到保护,因此文研院起诉要求A公司向其交付1403.56平方米房屋并要求B公司承担连带责任。
  代理词
  尊敬的审判长、审判员:
  北京岳成律师事务所接受文研院的委托,指派我担任代理人,参与其与某药品厂、A公司、B公司房屋交付合同纠纷一案。庭前代理人调取了本案的证据,现依据本案的事实和法律,发表如下代理意见:
  一、本案的基本事实
  2001年10月20日,A公司取得北京市发展计划委员会《关于A公司某处职工住宅项目建议书(代可行性研究报告〕的批复》,同意A公司利用所属市某药品厂(以下简称药品厂)小动物实验场用地建设某处职工住宅。
  2002年8月21日A公司经理办公会研究决定,授权某建筑总公司负责组织建设某处住宅项目。2002年8月26日,某建筑总公司为甲方,原告(文研院)为乙方,双方签订了《关于合建某处住宅楼协议书》,双方约定,原告提供347平方米的住宅建设用地,甲方负责某处住宅楼所需的其他建设用地、资金、施工、设计;根据拟建某处住宅楼总建筑面积18580平方米的实际情况,原告应分得某处住宅楼减租面积1300平米,共11套住宅。
  2002年12月A公司就某处住宅项目取得《建设工程规划许可证》,2003年9月9日取得《建设工程施工许可证》。
  2003年8月20日A公司为甲方,B公司为乙方,双方签订了《合作协议书》,约定A公司提供建设用地,办理项目有关建设手续,B公司提供项目建设所需的全部建设资金。A公司分得3200平米建设面积,A公司应取得3200平方建筑面积中的1300平方米的住宅建筑面积由A公司按与原告所签订的合同,补偿给原告。
  2003年12月8日,A公司为原告出具《承诺书》,重申原告2002年8月26日所签订的《关于合建某处住宅楼协议书》有效。
  上述协议签订后,并未得到实际履行,A公司为了建设的方便,安排其下属单位亦为A公司某处住宅项目提供建设用地的药品厂于2005年2月1日与原告签订了《土地置换协议》、《土地置换补充协议》、2005年6月1日原告、药品厂、A公司委托某建筑总公司三方签订了《关于对〈土地置换补充协议〉的补充协议》,上述协议约定,原告与药品厂同意将各自拥有产权的某街2、4号院内相邻部分土地面积同位282.54平方米不便整体规划利用的零散国有土地进行置换,置换后由药品厂的上级主管单位A公司负责建设某处住宅项目,考虑到某处住宅项目距离原告院内现有建筑的距离太近和对现有建筑的遮阳问题,同意对原告进行补偿,补偿最终体现为药品厂及A公司向原告交付建筑面积为1300平房米的住宅。同时约定A公司应负责在某处住宅项目竣工后15日内,建造高2.5米铁栏杆,以保护安全,如未能即使建造,原告有权要求赔偿围墙建造款10万元人民币。
  2006年5月18日,药品厂再次代表A公司与原告签订了《关于文研院所与药品厂土地置换工作中相邻多出土地的解决协议》,约定药品厂和A公司因多出的土地已全部划拨给药品厂,药品厂同意以在某区北四环东路合建某处住宅给予补偿,补偿房屋面积为103.56平方米。
  2010年8月2日,A公司给原告发函,确认原告在某处住宅项目中享有的权利,并要请原告与A公司共同与B公司协商。
  从以上事实中,可以看出,原告与药品厂、A公司是合同关系,合同中明确约定了药品厂、A公司向原告方交付1403.56平方米的房屋,二者应按合同履行。
  二、B公司应承担连带责任
  B公司虽未与原告之间签订直接的合同关系,但其仍应承担连带责任,理由如下:
  1、纵观本案,其为最终的受益人,其组织开发了诉争项目,并在损害合作方A公司及原告权益的情况下,将该项目房产变现销售,牟得了诉争项目的全部利益。
  2、B公司在2003年8月20日与A公司签订协议时,明知该项目建成后,有原告相应面积的房屋,但其仍在未通知原告的情况下将其变相销售,其行为已经侵犯了原告的权益。
  3、原告诉讼请求及合同权益能得以实现的基础,必须依赖于B公司的履行。综合以上三点,B公司应当承担连带向原告交付房屋的责任。
  三、该项目已经具备交房条件,三被告不能以房屋未经竣工验收为由,拒绝履行交付义务。
  原告与药品厂所签协议中,对房屋交付的条件是“在某处住宅项目竣工后10天内”,向原告交付。但被告认为,该项目未经竣工验收,不具备交房的条件。我们认为,被告的理由不能成立,理由如下:
  1、竣工与竣工验收不同。竣工在法律上解释为工程完工,是一种事实状态,而竣工验收是指建设方组织施工方、设计方、监理方四方验收,二者不是同一个法律概念。
  2、该项目房屋已经被变现销售,已经具备交付条件。经过庭审调查,我们已经知道的事实是,该项目的大部分房屋已经被B公司变现销售,实际的买受人已经居住使用房屋,因此三被告再以该工程未竣工来拒绝履行交付义务,显然不能成立。
  3、退一步说,该项目也应被视为竣工。《最高人民法院关于审理建设工程施工程合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定:“当事人对建设工程实际竣工日期有争议的,按照以下情形分别处理:(一)建设工程经竣工验收合格的,以竣工验收合格之日为竣工日期;(二)承包人已经提交竣工验收报告,发包人拖延验收的,以承包人提交验收报告之日为竣工日期;(三)建设工程未经竣工验收,发包人擅自使用的,以转移占有建设工程之日为竣工日期。”
  根据上述规定,该项目转移占有之日为竣工之日,本案亦已达到竣工的交付条件。
  四、法院应当支付原告要求交付房屋的诉请
  该诉争项目并非违章建筑,其在2001年10月20日取得北京市发展计划委员会《关于A公司某处职工住宅项目建议书(代可行性研究报告〕的批复》,同意A公司利用所属某药品厂小动物实验场用地建设某处职工住宅。2002年12月AS公司就某处住宅项目取得《建设工程规划许可证》,2003年9月9日取得《建设工程施工许可证》,诉争项目为合法建设,虽现在未取得竣工验收,但并不影响其使用价值,且该项目已经使用,因此,法院具备判令三被告向原告交付房屋的条件。
  综上,肯定法庭能采纳代理人的代理意见,支付原告的诉讼请求。
  代理人:王艳华
2011年5月24日
  审理结果
  原审判决认定事实清楚,适用法律正确,处理并无不当,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条第一款第(一)项之规定,判决如下:驳回上诉,维持原判。
  案件评析
  文研院与A公司及其所属A公司、药品厂签署的各份协议及补充协议以及A公司及其所属A公司与B公司签订的合作协议书及补充协议等,均系各方当事人的真是意思表示,协议内容均不违背国家法律、行政法规的强制性规定,合法有效。文研院依约应获得相应房屋面积。
  虽然目前项目尚未通过消防及绿化验收,但建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位及施工单位对北桃园住宅项目进行了验收,结论为各分项工程符合设计要求,施工质量均满足有关质量验收规范和标准要求,工程竣工验收合格。
  考虑目前项目的实际情况,为减少各方的损失,原审法院判令A公司与药品厂应按照约定将文研院应分的的建筑面积交付文研院,二审法院不持异议。由于B公司已私自对某处住宅楼进行了销售,A公司及药品厂能否按照约定的单元将房屋交付文研院,尚无法确定A公司及药品厂交付房屋履行交付义务,则以某处住宅项目中其他面积予以补足。如A公司及药品厂交付文研院的11套房屋建筑面积不足或者超过1403.56平方米,则按照双方约定的每平方米5000元的标准向对方补偿差价款。涉案某处住宅项目系由文研院与A公司所属药品厂提供土地,以A公司名义办理规划建设手续,而由B公司出资建设,各方之间属于合作关系。在该合作关系中,A公司的主要义务是提供土地,办理相关规划建设手续,并协助配合B公司完成项目的相关手续,B公司负责投入全部资金及负责具体的工程建设、管理和运作,B公司并未将A公司应分得的3200平方米建筑交付A公司,致使A公司及药品厂无法按照约定向文研院交付住宅楼,故确定由B公司对A公司及药品厂向文研院履行的交付义务承担连带责任于法有据。

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